Riduzione o sospensione del canone di locazione a causa del coronavirus, tutto quello che c’è da sapere nel nostro approfondimento.
di Paolo Sardo
Il diffondersi del virus Covid-19 sull’intero territorio nazionale ha determinato, purtroppo, non solo una grave emergenza sanitaria, ma anche un negativo impatto sull’economia del paese.
Il lockdown imposto dalle autorità a tutela dei cittadini per evitare il collasso del sistema sanitario nazionale ha determinato prima una chiusura di specifiche attività e poi, via via nel tempo, una chiusura generalizzata delle altre attività economiche, fatto salve quelle ritenute essenziali o di pubblica utilità, con un divieto sempre più stringente agli spostamenti delle persone.
Stop a scuole, università e manifestazioni, eventi sportivi compresi, spettacoli e chiusura obbligatoria di negozi, bar, ristoranti, parrucchieri, etc. L’emergenza sanitaria e lockdown hanno aggravato la condizione di migliaia di operatori economici che improvvisamente hanno dovuto chiudere o registrare una riduzione della relativa utenza.
Queste misure hanno inevitabilmente influito e influiranno, in maniera sempre più sensibile, sull’economia e sul reddito disponibile delle famiglie, delle imprese e degli enti.
L’Emergenza Coronavirus è quindi un’emergenza sanitaria, ma è anche per tutti un’emergenza finanziaria ed economica poiché le spese legate alle attività continuano. È necessario, quindi, contenere, diluire e differire tali spese nel tentativo di salvaguardare la il proprio business e di preservarlo, in un tempo purtroppo indefinito, fino all’uscita dall’emergenza e alla ripresa, seppur lenta, del normale ciclo economico.
Al fine di richiedere la riduzione o la sospensione del canone di locazione per tutta la durata dell’emergenza sanitaria è possibile, per il conduttore, invocare il combinato disposto delle norme del codice civile di cui agli artt. 1218 (non responsabilità nel ritardo della prestazione a causa dell’impossibilità non imputabile al debitore), 1256 (impossibilità sopravvenuta), 1258 e 1464 (riduzione della prestazione per prestazione parzialmente impossibile).
Tale circostanza, però, non determina un diritto acquisito dal conduttore in tal senso: i divieti di apertura delle attività disposti dai DPCM a causa dell’emergenza sanitaria non riguardano la messa a disposizione dei locali per l’uso stabilito nel contratto di locazione. I decreti, infatti, non limitano la disponibilità dell’immobile o la sua idoneità all’uso pattuito, ma solo la possibilità o meno di svolgervi l’attività.
È innegabile, del resto, che l’immobile sia nella pacifica disponibilità del conduttore e in condizioni da poterlo utilizzare, ma tuttavia, non è possibile goderne al fine di svolgere l’attività. È questa che viene invece preclusa o limitata.
L’impossibilità di svolgere l’attività non è certamente imputabile a nessuna delle parti, ma è dovuta a un’emergenza straordinaria di tutela della salute che nulla ha previsto in merito a possibili sospensioni o riduzioni dei canoni di locazione. Ciò anche alla luce del decreto legge del 16 marzo 2020 che ha previsto che “al fine di contenere gli effetti negativi derivanti dalle misure di prevenzione e contenimento connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19, ai soggetti esercenti attività d’impresa è riconosciuto un credito d’imposta nella misura del 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1“.
La richiesta di sospensione del canone di locazione deve quindi riferirsi a ragioni di sopravvenuta impossibilità ad adempiere agli obblighi contrattuali, per causa di forza maggiore (motivi straordinari e imprevedibili).
Sarà quindi opportuno che il conduttore richieda tempestivamente al locatore, con le relative motivazioni, la riduzione o sospensione del canone di locazione, dimostrando le ragioni della sopravvenuta impossibilità ad adempiere agli obblighi contrattuali per motivi straordinari e imprevedibili, al fine di giungere ad una soluzione concordata, fermo restando che sarà comunque rimessa alla discrezionalità del locatore l’accettazione o meno della proposta di riduzione o sospensione.
Il mancato pagamento della locazione da parte del conduttore, anche nell’attuale emergenza e senza le richiamate cautele, potrebbe quindi legittimare il locatore ad agire per recuperare i canoni non riscossi e per promuovere un procedimento di sfratto per morosità.
Quando però interviene un fenomeno eccezionale, quale può considerarsi il Covid-19, il conduttore non è responsabile del suo temporaneo inadempimento: quindi non gli possono essere addebitati interessi moratori, né altri importi a titolo di penale e/o risarcimento del danno.
Il Covid-19 rappresenta, comunque, un evento che, in quanto imprevedibile e inevitabile, può giustificare il recesso, perché si può addurre quale “grave motivo” il carattere di straordinarietà oggettiva del fenomeno, tale da rendere notevolmente gravosa la prosecuzione del contratto: sempre che di ciò venga fornita rigorosa prova.
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Studo Commercialisti Associati “Mazzaferro-Sardo”
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